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2014年以來(lái)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部陸續(xù)發(fā)文，集中規(guī)范和調(diào)整公積金政策。 調(diào)整包括放寬貸款限制、降低租金提取門檻、實(shí)現(xiàn)異地付款和存款互認(rèn)等。
自2015年1月1日起，上海公積金貸款最高限額調(diào)整為120萬(wàn)元。 李浩夫婦是“夫妻家庭”，是這項(xiàng)政策的直接受益者。 2015年底，在上海工作不到兩年的李浩夫婦申請(qǐng)了120萬(wàn)元公積金貸款廈門公積金裝修貸，實(shí)現(xiàn)了“住有所居”的夢(mèng)想。
不過(guò)，多地申請(qǐng)住房公積金貸款的員工都注意到了一個(gè)問(wèn)題。 許多地方的個(gè)人貸款比率（貸款余額與存款余額的比率）超過(guò)100%。 多地下調(diào)住房公積金貸款流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)。 這是貸款越來(lái)越難的“信號(hào)”。 記者采訪相關(guān)專家了解到，主要原因是因?yàn)槟壳白》抗e金流動(dòng)性不足。
個(gè)人貸款限額可能受到影響
近日，廈門住房公積金貸款流動(dòng)性調(diào)整系數(shù)進(jìn)行了今年第二次調(diào)整。 5月1日起，廈門住房公積金貸款流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)由此前的0.8下調(diào)至0.6。
公積金資金短缺是廈門調(diào)整流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)的主要原因。 廈門公積金中心貸款利用率自去年底突破100%以來(lái)持續(xù)飆升。 截至2016年3月31日，全市住房公積金貸款利用率已達(dá)108.18%。
類似的情況在其他地方也發(fā)生過(guò)。 目前，武漢個(gè)人貸款利率已達(dá)106.8%，位居全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市之首。 此外，截至3月底，南京的個(gè)人貸款利率已超過(guò)105%，湖州的個(gè)人貸款利率在2015年7月已達(dá)到101%。同時(shí)，從未有過(guò)公積金的南昌之前的缺貨率，也達(dá)到了101%。 。 業(yè)內(nèi)人士解釋，個(gè)人貸款利率超過(guò)100%，意味著貸款余額已經(jīng)超過(guò)公積金存款余額，公積金流動(dòng)性不足的問(wèn)題已經(jīng)顯現(xiàn)。
“就像水從一個(gè)水龍頭進(jìn)、多個(gè)水龍頭出一樣，有限的資金來(lái)源無(wú)法滿足多元化的資金需求?！?社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員王麗娜解釋說(shuō)，公積金的資金來(lái)源只有一個(gè)：強(qiáng)制儲(chǔ)蓄，但對(duì)于買房來(lái)說(shuō)，公積金可以用于租房、裝修等。每當(dāng)住宅市場(chǎng)出現(xiàn)購(gòu)房熱潮時(shí)，都可能出現(xiàn)公積金短缺的情況。
王麗娜分析，與廈門公積金貸款流動(dòng)性調(diào)整系數(shù)的調(diào)整類似，最直接的影響是個(gè)人貸款額度可能會(huì)降低，但員工可以通過(guò)延長(zhǎng)貸款期限來(lái)保證貸款額度。 例如，在不考慮賬戶余額的情況下，當(dāng)流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)為0.8時(shí)，如果要申請(qǐng)期限為22年、金額為50萬(wàn)元的住房公積金貸款，存款基數(shù)必須高于6765元。 ，而流動(dòng)性調(diào)整系數(shù)調(diào)整為0.6時(shí)，存款基數(shù)需要達(dá)到9018元。 但如果存款員工將貸款期限調(diào)整為30年，則不受流動(dòng)性調(diào)整系數(shù)的影響。
政策要向急需人群傾斜
王麗娜認(rèn)為，當(dāng)前部分地區(qū)公積金流動(dòng)性不足，反映出當(dāng)前公積金積累和擴(kuò)張仍需促進(jìn)。
“公積金制度于20世紀(jì)90年代初啟動(dòng)，旨在解決住房福利分配向住房商品化的轉(zhuǎn)變。 鑒于當(dāng)時(shí)職工工資收入較低，國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人各出一點(diǎn)錢建立了住房公積金加一點(diǎn)銀行貸款。 四股力量共同作用，提高個(gè)人購(gòu)房支付能力。”王麗娜表示，這套住房保障制度是在我國(guó)住房分配方式從實(shí)物分配向貨幣分配轉(zhuǎn)變過(guò)程中，在新加坡住房公積金制度的基礎(chǔ)上逐步建立起來(lái)的。 1991年，住房公積金制度首先在上海試點(diǎn)，1994年國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，正式在全國(guó)推廣。
她還解釋說(shuō)，現(xiàn)有住房公積金制度覆蓋范圍有限，不少非公單位職工沒(méi)有參加公積金。 截至2015年底，全國(guó)繳納住房公積金的從業(yè)人員超過(guò)1.1億人，城鎮(zhèn)就業(yè)人口4.41億人。
“公積金存在覆蓋面窄、普惠性差的問(wèn)題，統(tǒng)籌擴(kuò)容工作仍需推進(jìn)?！?/p>
王麗娜也認(rèn)為，公積金政策應(yīng)該向急需人群傾斜。 她表示，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房擁有率已達(dá)到90%。 真正需要買房的是剛畢業(yè)、剛剛工作的年輕人，以及剛進(jìn)城的新市民，而這些人可能沒(méi)有被公積金覆蓋。 或因繳費(fèi)期限、存款金額等問(wèn)題而無(wú)法充分享受保單紅利。
記者在采訪中了解到，在國(guó)有企業(yè)和機(jī)關(guān)事業(yè)單位中，公積金繳存金額遠(yuǎn)高于私營(yíng)企業(yè)和小微企業(yè)。 一些企業(yè)將公積金變成了“福利貨幣化”。 業(yè)內(nèi)人士指出，這違背了系統(tǒng)設(shè)計(jì)的初衷。
資產(chǎn)證券化是解決之道
當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，公積金積累無(wú)法滿足貸款需求時(shí)，不少地方嘗試啟動(dòng)資產(chǎn)證券化，補(bǔ)充后續(xù)資金。
“通俗地說(shuō)，就是以住房貸款的資產(chǎn)組合為基礎(chǔ)，在資本市場(chǎng)上發(fā)行住房抵押貸款證券?！?王麗娜解釋說(shuō)，資產(chǎn)證券化是資本市場(chǎng)的有效融資手段，公積金貸款證券化可以幫助公積金獲得資本市場(chǎng)的資金支持，拓寬公積金的資金來(lái)源。 2015年11月，國(guó)務(wù)院法制辦在修訂版《住房公積金管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定，“住房公積金管理中心經(jīng)住房公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)，可以，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)發(fā)行住房公積金個(gè)人住房貸款支持證券?！?/p>
據(jù)統(tǒng)計(jì)廈門公積金裝修貸，2015年共發(fā)行了6只公積金資產(chǎn)支持證券，但目前尚無(wú)專門政策來(lái)指導(dǎo)該業(yè)務(wù)的具體操作。 現(xiàn)有案例主要參考信貸資產(chǎn)證券化、企業(yè)資產(chǎn)證券化的相關(guān)規(guī)定和操作。 近日，全國(guó)首批試點(diǎn)之一的浙江省住房公積金貸款證券化項(xiàng)目獲得大比例超額認(rèn)購(gòu)，總規(guī)模超過(guò)15億元。
業(yè)內(nèi)人士指出，資產(chǎn)證券化可以盤活住房公??積金信貸資產(chǎn)存量，替代流動(dòng)性補(bǔ)充資金額度，但仍需采取一定措施籌集資金，保證公積金貸款的持續(xù)發(fā)放。
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