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本輪地方政策調(diào)整主要集中在提高貸款限額、放寬住房單元認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例等方面。 與此同時(shí)，隨著央行降息，公積金貸款利率也隨之下調(diào)。 對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公積金將迎來更多購(gòu)房申請(qǐng)，但如何讓惠及更多人的公積金新政策“好看好用”，將考驗(yàn)政府的服務(wù)水平。
各地調(diào)整公積金政策惠及更廣泛人群
今年以來，為適應(yīng)市場(chǎng)需求，加大公積金在住房消費(fèi)中的作用，各地密集調(diào)整公積金政策，調(diào)整使更廣泛的群眾受益匪淺。
在本輪公積金政策調(diào)整中，增加貸款額度成為多地主要手段。 北京規(guī)定，首次購(gòu)房者可申請(qǐng)最高120萬元的公積金貸款。 上海將個(gè)人和家庭購(gòu)買首套自有住房公積金貸款限額分別提高至50萬元和100萬元。 浙江杭州貸款最高限額由80萬元提高至100萬元，陜西寶雞由30萬元調(diào)整為40萬元。
直接降低購(gòu)房首付比例也是各地政策調(diào)整的主要內(nèi)容。 北京、浙江、福建等地首次購(gòu)房公積金貸款首付可低至20%。 江蘇各城市最低首付比例下調(diào)至40%-45%。 云南省首次申請(qǐng)公積金貸款，最低首付比例降低至20%。
此外，不少地方的公積金政策也放寬了現(xiàn)有住房數(shù)量的限制，以支持改善性住房的需求。 北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策意味著，對(duì)于已還清貸款擁有住房，再購(gòu)買第二套住房的，公積金貸款最低首付比例將降低至30%。 云南第二套房首付比例也降低至30%。 廣西規(guī)定，職工購(gòu)買、建造自有住房，無論房屋數(shù)量、貸款數(shù)量，均可提取住房公積金。
還有各地正在調(diào)整的公積金貸款利率。 5月11日起，央行下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率后，北京、上海、天津、杭州等地立即宣布下調(diào)公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。 調(diào)整后，五年及以上（含五年）貸款利率為3.75%，創(chuàng)歷史新低。
公積金或?qū)⒂瓉砀嗌暾?qǐng)，但城市間成績(jī)?nèi)源嬖诓罹?/p>
業(yè)內(nèi)人士表示，本輪公積金政策調(diào)整，優(yōu)惠力度大，惠及人群廣，將迎來申請(qǐng)高峰。
從各地情況看，申請(qǐng)公積金貸款的數(shù)量較之前明顯增加。 上海公積金中心統(tǒng)計(jì)顯示，新政策實(shí)施一個(gè)月以來，累計(jì)受理申請(qǐng)戶數(shù)已達(dá)25573戶，日均受理量是此前的2.4倍； 戶均貸款金額由之前的每戶45萬元增加到63萬元，增長(zhǎng)40%。 鄭州8個(gè)半工作日累計(jì)發(fā)放貸款4.58億元，相當(dāng)于2014年一個(gè)月的貸款量。 武漢4月份共有5449名從業(yè)人員申請(qǐng)個(gè)人公積金貸款，同比增加19.97%； 申請(qǐng)金額20.3億元，同比增長(zhǎng)27.25%。
不過，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，雖然各地公積金調(diào)整幅度較大，但由于城市之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房?jī)r(jià)差異廈門住房公積金裝修貸款，公積金使用情況存在較大差距。
公積金使用不平衡。 廣州2015年的額度控制在140億元，而2013年、2014年全市平均公積金貸款額度高達(dá)257億元，缺口高達(dá)117億元。 武漢市住房公積金管理中心主任陳祖新告訴記者，武漢市個(gè)人貸款利率比全省平均水平高出30.46個(gè)百分點(diǎn)，而湖北其他一些城市的個(gè)人貸款利率還不到10%。 這種不平衡在大中小城市之間、中西部地區(qū)之間都存在一定程度的不平衡。 “有的東部城市貸款等了一年，有的中西部城市已經(jīng)一周沒有人申請(qǐng)貸款了?！?/p>
還有一些地方政策看似優(yōu)惠，實(shí)則“暗藏玄機(jī)”。 廈門公積金貸款首付比例低至20%，十分優(yōu)惠。 但記者在采訪中了解到，這種“折扣”其實(shí)是“水中月，鏡中花”。 因?yàn)?，按照廈門的標(biāo)準(zhǔn)，“只有總價(jià)100萬元左右的房子才能享受首付20%的公積金貸款，而這個(gè)價(jià)位的房子在廈門已經(jīng)不存在了。” 廈門海滄一處待售樓盤的銷售人員告訴記者。
房?jī)r(jià)有差異，功能也有差異。 朗匯控股房地產(chǎn)分析師、營(yíng)銷總監(jiān)梅水雄表示，對(duì)于房?jī)r(jià)相對(duì)較低的三四線城市，調(diào)整后的公積金貸款效果非常明顯，但對(duì)于一二線城市房?jī)r(jià)往往在數(shù)百萬元的城市，效果非常有限。
讓公積金“好看好用”，擴(kuò)大受益范圍，需拓寬渠道
此輪公積金政策調(diào)整，讓很多有普通住房需求的購(gòu)房者看到了“有地方住”的希望。 但政策的具體實(shí)施過程中還存在一些不盡如人意的地方。
位于濟(jì)南市槐蔭區(qū)的恒大一處待售樓盤銷售顧問告訴記者，該樓盤有多種付款方式可供選擇，包括商業(yè)貸款和開發(fā)商“三年免息預(yù)付部分房款”。 ”，但不支持公積金。 貸款。 另一位在售樓盤的房產(chǎn)顧問則以“主體工程尚未完工三分之二以上，無法使用公積金貸款”為由，拒絕了記者的公積金貸款咨詢。
究其原因，多位行業(yè)顧問告訴記者，與商業(yè)貸款相比，公積金貸款辦理時(shí)間較長(zhǎng)。 對(duì)于急于回籠資金的開發(fā)商來說，較長(zhǎng)的回籠周期給資金造成很大壓力，不愿意使用公積金貸款。 因此，無論是售價(jià)還是折扣都對(duì)商業(yè)貸款買家更有利。
為此，一些地方出臺(tái)規(guī)定，明確要求開發(fā)商不得拒絕公積金貸款。 濟(jì)南規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒絕購(gòu)房者使用住房公積金貸款，不得以任何形式附加條件阻礙、變相阻礙住房公積金貸款。 武漢還表示，房地產(chǎn)企業(yè)無故拒絕員工使用公積金貸款的，將被列入黑名單。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府有權(quán)要求開發(fā)商落實(shí)政策規(guī)定，但同時(shí)也必須充分考慮市場(chǎng)和開發(fā)商的利益，提高服務(wù)能力和水平。
為了讓新政策好看、好用，多地正在采取加快公積金貸款審核發(fā)放、提高公積金運(yùn)作效率等措施。 廣州公積金中心發(fā)布的運(yùn)行報(bào)告顯示，今年一季度，廣州市有7005名繳費(fèi)職工申請(qǐng)了個(gè)人住房公積金貸款，申請(qǐng)金額35.91億元。 自今年年初以來，就沒有出現(xiàn)申請(qǐng)排隊(duì)現(xiàn)象。 上海數(shù)據(jù)還顯示，新政策實(shí)施后，日均受理退租量是之前的10倍，公積金業(yè)務(wù)辦理速度明顯加快。
對(duì)于各地公積金貸款能力參差不齊的問題，陳祖新建議，先在各省建立公積金調(diào)劑平臺(tái)，時(shí)機(jī)成熟后再建立跨省公積金調(diào)劑平臺(tái)。 二是實(shí)施金融創(chuàng)新，多渠道拓寬公積金來源。 當(dāng)公積金中心賬戶存款不足以支付時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)允許直接透支獲取信貸資金，類似于銀行間拆借，按日計(jì)算利息。 同時(shí)廈門住房公積金裝修貸款，清算部分個(gè)人貸款資產(chǎn)，引入社會(huì)資本投資，盤活住房公??積金資產(chǎn)存量。
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