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日前，e公司記者前往廈門島內(nèi)外一手、二手代表性樓盤(pán)實(shí)地調(diào)查降價(jià)情況。
整棟樓出售
受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控影響，今年上半年二手房市場(chǎng)持續(xù)遇冷。 在此背景下，廈門二手房價(jià)格和交易量均出現(xiàn)下滑。 據(jù)安居客統(tǒng)計(jì)，近期廈門二手房均價(jià)為4.5萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下跌4.38%。 這一趨勢(shì)與鏈家網(wǎng)基本一致。
交易量下降。 廈門房產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)顯示，今年上半年，廈門二手房共銷售10479套，比去年上半年同期下降一半以上。 分地區(qū)看，去年降幅最大的是位于廈門島外的海滄區(qū)和翔安區(qū)，其中海滄區(qū)同比下降約14%。
參考鏈家網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，記者以意向購(gòu)房者的身份走訪了海滄區(qū)未來(lái)海岸龍琴灣社區(qū)的一套房子。 近日有消息顯示，價(jià)格已下跌超過(guò)20萬(wàn)元。
“海滄區(qū)是現(xiàn)階段島外規(guī)劃最完善的，道路比島內(nèi)寬，開(kāi)車也舒服?！?滴滴司機(jī)吳師傅在經(jīng)過(guò)海滄大橋時(shí)特別強(qiáng)調(diào)，這座橋是兩價(jià)的，而且在島上也是兩價(jià)的。 每平方米均價(jià)為4萬(wàn)至5萬(wàn)元每平方米。 島外的海滄區(qū)，這幾年迅速翻倍，單價(jià)已漲至3萬(wàn)元。
這套房子目前出售總價(jià)為360萬(wàn)元。 它有三間臥室和兩間客廳。 自今年5月起已掛牌出售。 單價(jià)28800元/平方米，低于小區(qū)近期成交均價(jià)，也低于小區(qū)目前掛牌價(jià)約1000元。 ，因?yàn)橘I房五年后，稅收低。 記者走進(jìn)該房屋發(fā)現(xiàn)，樓層較低，整體裝修陳舊，前后視線均被高樓遮擋。
鏈家中介還展示了同小區(qū)多套類似價(jià)位的戶型，并表示該類型房源價(jià)格可以協(xié)商。 該面積比掛牌價(jià)降低10%的情況并不罕見(jiàn)。 他最近成交了一筆訂單，掛牌價(jià)與成交價(jià)相差20萬(wàn)元。
據(jù)介紹，目前該區(qū)域的交易主要是租戶換租戶和需要資金周轉(zhuǎn)的投資者。 上述房?jī)r(jià)下跌超過(guò)20萬(wàn)元的業(yè)主打算換到附近的別墅。 也有常年在外省的業(yè)主，在來(lái)廈門旅游時(shí)，購(gòu)買了這里的房產(chǎn)作為度假勝地。 現(xiàn)在資金流動(dòng)起來(lái)了，他們可以出售任何房產(chǎn)，而且價(jià)格可以談。
中介表示，業(yè)主原來(lái)的進(jìn)貨價(jià)只有幾千元，現(xiàn)在已經(jīng)翻倍了，總價(jià)也并非不可接受。 看房記錄顯示，降價(jià)后看房的人次大幅增加。
記者還走訪了島內(nèi)湖里區(qū)的一棟樓房，顯示里面的公寓總價(jià)下降了60萬(wàn)元，目前售價(jià)為420萬(wàn)元。 靠近高速公路，沒(méi)有隔音圍欄。 該建筑已有25年以上的歷史。 附近一家機(jī)構(gòu)的工作人員表示，這棟樓是一棟商住混合樓，樓下環(huán)境不太好。 這波調(diào)整幅度比較大。
除了個(gè)別單位降價(jià)外，廈門近期還出現(xiàn)整棟樓降價(jià)的情況。
當(dāng)?shù)啬彻局薪閯⑾壬硎?，島內(nèi)思明區(qū)濱廊棟里整棟6層樓12套，目前正在打包出售，售價(jià)38500元/平方米，而二手同等面積的房屋價(jià)格在4萬(wàn)元至6萬(wàn)元/平方米之間。 目前在售的房屋面積在50多平方米，每月租金為每套2800至3000元。
據(jù)中介人介紹，這12個(gè)單位均為同一業(yè)主，均歸該公司所有。 現(xiàn)在我們需要流動(dòng)資金，我們可以將它們打包或分塊出售。 但是，稅費(fèi)需要由買方承擔(dān)。 所出具的房產(chǎn)證登記日期為2008年3月11日。
記者還來(lái)到了該樓所在的小區(qū)。 它屬于老城區(qū)。 大部分都在10層以下。 附近有一所小學(xué)。 早上，一隊(duì)保安路過(guò)樓下的商鋪。 大多數(shù)商店還沒(méi)有開(kāi)門。
價(jià)格虛高的豪宅
由于房地產(chǎn)調(diào)控政策升級(jí)，廈門二手房稅收成本增加，導(dǎo)致不少購(gòu)房者將目光轉(zhuǎn)向一手房。 據(jù)廈門市介紹，與大多數(shù)城市一樣，新房銷售不得高于預(yù)售登記價(jià)。 據(jù)廈門房產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，今年二季度廈門新建住房成交總量為8469套，面積約60萬(wàn)平方米。 其中，一手住宅銷售1,216套，同比減少約一半。
這次記者來(lái)到了島上標(biāo)桿豪宅推介的項(xiàng)目“和頓1275”。
一進(jìn)樣板房門，就看到40多平米的客廳裝修得富麗堂皇，但大理石地板上卻積了一層灰塵，留下了鞋套的痕跡； 整棟近200平米的中低層精裝修豪宅，沒(méi)有配備空調(diào)。 你會(huì)開(kāi)始感到悶熱。
“這套原本是樣板房，被賣掉了，現(xiàn)在只是暫時(shí)開(kāi)放?！?現(xiàn)場(chǎng)銷售人員表示，前期銷售時(shí)，樣板房只會(huì)在指定日期開(kāi)放。 沃爾頓1275是位于廈門會(huì)展中心北側(cè)的豪華豪宅項(xiàng)目。 作為項(xiàng)目的最后一期，可以俯瞰南面的大海，20層以上的客廳配備了全景落地窗。
然而，種種跡象表明，這一期豪宅的開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備工作有些倉(cāng)促。
除了樣板房外，從主干道進(jìn)入營(yíng)銷中心，還得借用工地大門才能進(jìn)入。 門口的保安舉起手指，指明了方向。 你要經(jīng)過(guò)一座未完工的商業(yè)地產(chǎn)大樓，樓上掛著“座位少，不再錯(cuò)過(guò)”的標(biāo)語(yǔ)。 標(biāo)語(yǔ)上寫(xiě)著，樓下水泥地上的碎石還沒(méi)清理； 從營(yíng)銷中心到樣板間的路上，裝修還沒(méi)有完全完成。 墻上還放著幾塊地磚，地上還堆著一些調(diào)和的水泥。
另一位銷售人員也表示，他們是在前一天下午才接到此期預(yù)售證的通知。 這是島上唯一新建的豪華項(xiàng)目。 現(xiàn)場(chǎng)銷售平均單位面積報(bào)價(jià)為6.7萬(wàn)元。 不同類型單位的平均售價(jià)較上一階段有所下降。 目前安居客上顯示的本期銷售價(jià)格為7萬(wàn)元/平方米。
據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售測(cè)算，如果取中間無(wú)遮擋觀景層，單價(jià)近7萬(wàn)元，一套196平四房?jī)蓮d豪宅總價(jià)為1375萬(wàn)元。 首套房按30%計(jì)算，平均月供5.1萬(wàn)元。 不接受公積金貸款。
與周邊二手房整體單價(jià)相比，該豪宅的售價(jià)高于周邊二手房均價(jià)。 附近同類豪宅項(xiàng)目海峽國(guó)際社區(qū)一期二手房均價(jià)普遍在8萬(wàn)元/平方米左右。
即便一手二手房源倒掛，這一次也沒(méi)有引發(fā)樓市一波“新”潮。 開(kāi)業(yè)當(dāng)天，前來(lái)看房的顧客并不多。 臨近中午，前臺(tái)登記的客人不足10人。 沙盤(pán)周圍只有幾群客人，幾個(gè)孩子在展廳里玩耍。 中午11點(diǎn)30分樣板房就要關(guān)門了。 樓梯間負(fù)責(zé)開(kāi)關(guān)門的女士說(shuō)，整個(gè)上午都沒(méi)有人，下班后才多了幾個(gè)人。
銷售人員反復(fù)強(qiáng)調(diào)該項(xiàng)目的優(yōu)越性。 畢竟，島上已經(jīng)有七八年沒(méi)有新的土地拍賣了。 該項(xiàng)目緊鄰會(huì)展中心，位置優(yōu)越。 面積180平方米以上的豪宅無(wú)限購(gòu)。 配套中小學(xué)位居全省前列，前幾期銷售十分火爆，買家多為來(lái)自泉州及廈門周邊地區(qū)的外地人。 這次來(lái)看房的人主要是以前看過(guò)房子的老客戶或者新客戶。 一天大概有10棟房子，開(kāi)業(yè)只是走個(gè)形式。
由于廈門最新購(gòu)房面積門檻提高至180平方米，島上新推出的項(xiàng)目基本都是價(jià)值千萬(wàn)的大型奢侈品。 據(jù)廈門房產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，島上待售新房總價(jià)在700萬(wàn)至1500萬(wàn)元之間。 五緣灣等地區(qū)的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房在廈門房?jī)r(jià)中名列前茅。 但教育資源匱乏、物業(yè)質(zhì)量差成為降價(jià)的一大因素。 主力。
“開(kāi)發(fā)商此時(shí)需要現(xiàn)金流。” 據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士透露，一些島外項(xiàng)目可以提供30%甚至10%的首付。 關(guān)鍵是要撬動(dòng)剩余70%的銀行貸款來(lái)緩解金融危機(jī)。 開(kāi)發(fā)商被限制向銀行抵押貸款，只能轉(zhuǎn)向地下融資渠道。
甚至虧本出售
鏈家網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，8月份廈門新房在售146套，其中海滄區(qū)和島外翔安區(qū)推出最多，均超過(guò)30套。據(jù)報(bào)道，南部新城翔安區(qū)規(guī)劃為廈門市副中心，將在“一島一帶雙核多中心”集群式海灣城市發(fā)展格局中發(fā)揮重要作用。 最近討論的“地王”項(xiàng)目也誕生于此。 記者來(lái)到融創(chuàng)東南項(xiàng)目所在大樓。
從廈門島北經(jīng)渡海翔安隧道駕車至項(xiàng)目約需數(shù)十分鐘。 道路兩旁的綠化還沒(méi)有跟上，大部分建筑還在建設(shè)中。 外墻密布綠色防護(hù)網(wǎng)。 吊塔俯瞰著一片方形的黃褐色土地，周圍被陽(yáng)光照亮。
每次經(jīng)過(guò)路口，幾個(gè)拿著紅色傳單的穿著襯衫的年輕人很快抬起頭，大聲喊叫，向汽車揮舞著傳單，急于吸引顧客。
當(dāng)我們駛出項(xiàng)目銷售中心時(shí)，雙車道一側(cè)已停有一排約十輛車。 走進(jìn)大廳，前臺(tái)工作人員一一確認(rèn)來(lái)訪者的姓名，詢問(wèn)來(lái)訪者之間的關(guān)系，并與接待的銷售人員進(jìn)行配對(duì)，進(jìn)行差異化的解釋。 走進(jìn)大廳，只有我們?cè)诳凑麄€(gè)規(guī)劃圖前的房子。 解說(shuō)結(jié)束，新來(lái)的客人不多了； 沙盤(pán)顯示，兩棟高層其中一棟已經(jīng)售空，前排的小高層別墅也大部分售空。
現(xiàn)場(chǎng)銷售人員郭先生表示，目前開(kāi)盤(pán)價(jià)為每平方米3.6萬(wàn)元左右，而原計(jì)劃售價(jià)為5萬(wàn)元。
據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，該地塊2016年樓面價(jià)高達(dá)3.75萬(wàn)元/平方米，堪稱翔安“地王”項(xiàng)目。 在融創(chuàng)所在的翔安區(qū)，近期房?jī)r(jià)波動(dòng)較大。 7月份，二手房2.5萬(wàn)元/平方米，比去年底下降10%左右。
“是啊，我們差點(diǎn)賣了一套，又丟了一套，但現(xiàn)在還是得賣?！?當(dāng)被問(wèn)及虧本出售的情況時(shí)，郭先生略顯尷尬。 預(yù)計(jì)該項(xiàng)目可能虧損近10億元，但這卻是融創(chuàng)進(jìn)軍廈門的第一個(gè)項(xiàng)目，打造品牌。 與島內(nèi)單戶動(dòng)輒數(shù)百平米的價(jià)格相比廈門市二手房裝修，這個(gè)島外項(xiàng)目也主打高端，平均每戶高層面積95平米。 緊鄰在建地鐵3、4號(hào)出口，配套翔安雙十中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)。 校園。 預(yù)計(jì)2021年房屋交付，裝修和部分家具將交付。
財(cái)報(bào)顯示，融創(chuàng)中國(guó)去年?duì)I業(yè)收入達(dá)到666億元，同比增長(zhǎng)87%，凈利潤(rùn)首次突破100億元。 然而，以高杠桿經(jīng)營(yíng)著稱的融創(chuàng)去年資產(chǎn)負(fù)債率也同比攀升至較高水平。 超過(guò)90%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，各地新房降價(jià)基本沒(méi)有出現(xiàn)，主要調(diào)整集中在二手房市場(chǎng)； 至于廈門豪宅項(xiàng)目，有一些地王項(xiàng)目，一般都是大型開(kāi)發(fā)商，單個(gè)項(xiàng)目是否盈利，影響整體。 不大。 雖然目前入市從體量和面積來(lái)看是虧損的，但不排除后續(xù)升值的可能。 畢竟，類似的情況在2011年和2014年都曾發(fā)生過(guò)。
郭先生看完樣板房后，計(jì)算了一套中間建筑作為參考。 按首套單價(jià)約3.7萬(wàn)元/平方米計(jì)算，首付107萬(wàn)元，合并貸款每月還款比純商業(yè)貸款每月還款便宜1000元左右。
6月，廈門推出住房公積金貸款新政策。 職工家庭首次申請(qǐng)住房公積金貸款，最高貸款金額為120萬(wàn)元； 職工家庭第二次申請(qǐng)住房公積金貸款，最高貸款金額為100萬(wàn)元。 此外，在外地繳納住房公積金的員工在廈門購(gòu)買自己的住房時(shí)也可以申請(qǐng)住房公積金貸款。
“有去廈門的入口嗎？” 這是幾乎每個(gè)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員都必須問(wèn)的問(wèn)題。
廈門還可以進(jìn)一步放松人才引進(jìn)力度。 購(gòu)房補(bǔ)貼每人每年最高10萬(wàn)元，支付期限最長(zhǎng)10年，累計(jì)金額不超過(guò)100萬(wàn)元； 租金補(bǔ)貼每人每月最高5000元，支付期限最長(zhǎng)5年，累計(jì)金額不超過(guò)30萬(wàn)元。
相對(duì)寬松的公積金政策也為人才購(gòu)房提供了便利。 郭先生介紹，一位臺(tái)灣教授按照人才引進(jìn)計(jì)劃，直接用全部公積金貸款買房。
對(duì)于廈門樓市，張大偉表示，廈門新建住宅價(jià)格數(shù)據(jù)仍處于歷史最高水平，2015年同比上漲52.9%。二手房?jī)r(jià)格同比下降14%最高點(diǎn)出現(xiàn)在2016年10月和2017年7-8月。土地價(jià)格較上年下降14%。 保費(fèi)率也大幅下降。 預(yù)售價(jià)格嚴(yán)控、監(jiān)管持續(xù)發(fā)酵，低地價(jià)項(xiàng)目紛紛入市，倒逼高價(jià)項(xiàng)目加快銷售步伐； 不過(guò)，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，可能存在一定的“市場(chǎng)利潤(rùn)讓步”預(yù)期，這可能會(huì)刺激需求的小幅復(fù)蘇。 對(duì)于后市，王大偉表示，二手房要繼續(xù)調(diào)整，主要看信貸等政策。
房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格正在下跌。 廈門人朋友圈的房子都在降價(jià)。
無(wú)論是線上購(gòu)房群體還是線下買家，廈門購(gòu)房市場(chǎng)都更加彌漫著觀望情緒。 廈門房產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)發(fā)布的問(wèn)卷調(diào)查顯示，40%的人看空下半年廈門樓市，超過(guò)一半的人愿意等待，甚至認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)上漲。未來(lái)還會(huì)再跌倒。
有人在購(gòu)房群里直言，感覺(jué)朋友圈的房子都在走下坡路。 焦急地等待，但還是大膽試水，和廈門的天氣一樣炎熱。 當(dāng)然廈門市二手房裝修，也有人愿意逆勢(shì)而行，積極準(zhǔn)備。
“至少我們現(xiàn)在有選擇，”報(bào)名參加周末看房團(tuán)的 H 女士說(shuō)。 她說(shuō)，去年廈門買新房需要搶很多錢，但現(xiàn)在看房的人少了很多。 以前她一天坐公交車看四五處房產(chǎn)，現(xiàn)在這一趟只有幾個(gè)人，一次一個(gè)人。
H女士并不急于買房，2016年就投資了環(huán)廈門房產(chǎn)。當(dāng)時(shí)政策猜測(cè)，海底隧道連通后，將成為廈門周邊距離廈門最近的地點(diǎn)。 然而這個(gè)計(jì)劃被擱置了，期望落空了。 今年房?jī)r(jià)遭受重挫。
但即便如此，即使算上漲幅，H女士的房產(chǎn)投資還是會(huì)賺錢的。 現(xiàn)在我正在考慮用孩子們的“房票”去買一套新的地鐵房。
我的同事Z女士也同意這個(gè)觀點(diǎn)。 她家住廈門外地，名下有購(gòu)房記錄。 她希望以孩子的名義在廈門買一套房子，并且她對(duì)一棟別墅感興趣。 她看到廈門房?jī)r(jià)松動(dòng)、下跌，一些新房與二手房倒掛。 只要不繞島，盡管距離較遠(yuǎn)，你仍然可以找到你喜歡的房子。
廈門最受外界關(guān)注的是高房?jī)r(jià)與實(shí)際收入之間的扭曲。 據(jù)易居研究院、克而瑞等80個(gè)城市統(tǒng)計(jì)，廈門偏差達(dá)到41%，排名第一。 但另一種情況是，廈門樓市60%以上是泉州及周邊地區(qū)的外地人。 當(dāng)政府實(shí)行限購(gòu)時(shí)，國(guó)外的購(gòu)買力受阻，但本土的購(gòu)買力卻開(kāi)始猶豫。
尤其是剛需客戶，更是著急：現(xiàn)在買，怕價(jià)格高；現(xiàn)在買，又怕價(jià)格高；現(xiàn)在買，怕價(jià)格高；現(xiàn)在買，又怕價(jià)格高；現(xiàn)在買，怕價(jià)格高；現(xiàn)在買，怕價(jià)格高；現(xiàn)在買，怕價(jià)格高；現(xiàn)在買，怕價(jià)格高；現(xiàn)在買，怕價(jià)格高；現(xiàn)在買，怕價(jià)格高；現(xiàn)在買，又怕價(jià)格高；現(xiàn)在買，又怕價(jià)格高。 如果不買，怕以后價(jià)格再漲就跟不上。 有人留言說(shuō)，他下半年買房已經(jīng)損失了近百萬(wàn)。
經(jīng)過(guò)多輪協(xié)商，量力而行、量力而行的觀點(diǎn)更受到購(gòu)房群體的青睞。 有人表示，無(wú)論漲還是跌，都沒(méi)有任何計(jì)劃，誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)未來(lái)三個(gè)月的價(jià)格會(huì)是多少。 所以，最好根據(jù)自己的情況來(lái)購(gòu)買，看看自己滿意、能承受的。 不然，再漲的話，就只是“望屋嘆息”了。 。
畢竟現(xiàn)在“激動(dòng)又嘆息”的人不在少數(shù)。 本來(lái)我已經(jīng)具備了輕松上車的一切條件，但現(xiàn)在卻只能眼睜睜地看著房?jī)r(jià)一路上漲。 滴滴司機(jī)徐師傅就是其中之一。
他一邊開(kāi)車一邊感嘆說(shuō)，工廠這幾年的利潤(rùn)都投入到了設(shè)備上。 “你知道現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲這么高了，如果我們能多買幾套就更好了，畢竟做生意這么難。” 徐師傅和親戚一起經(jīng)營(yíng)一家外貿(mào)皮包加工廠。 他們是一家小企業(yè)主。 以前訂單太多，難以處理，現(xiàn)在訂單輕了。 這幾個(gè)月，我沒(méi)有管好工廠，靠開(kāi)快車賺更多的錢。 他們的工廠原本位于廈門會(huì)展中心附近。 由于金磚會(huì)議移至島外，很多工種招不到合適的工人，不得不被迫暫停運(yùn)營(yíng)。
“現(xiàn)在招工人難了，工資也瘋漲，每個(gè)月達(dá)到三四千元。雖然公司不包住房，但今年工人的住房補(bǔ)貼也漲到了400元。” 徐師傅說(shuō)，所以他一直在引進(jìn)設(shè)備來(lái)提高自動(dòng)化水平，但有一些工序是機(jī)器無(wú)法替代的。
現(xiàn)在徐師傅還沒(méi)買房，但他還是慶幸自己的孩子能成為當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)小學(xué)的轉(zhuǎn)學(xué)生。 因?yàn)楫?dāng)他申請(qǐng)搬到小學(xué)附近小區(qū)的新房時(shí)，配額就被釋放了。 現(xiàn)在想再進(jìn)去都困難了。 優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房一直位居廈門房?jī)r(jià)前列。
晚上，廈門克制燒烤模式。
海邊的夜風(fēng)涼爽，可以俯瞰海滄大橋連接的島內(nèi)外。 燈光勾勒出建筑物的輪廓，在廈門中心大廈的幕墻上，隱約可以看到一群淺藍(lán)色的蒼鷺飛向夜空； 海景棧道上的夜跑者 偶爾路過(guò)，棧道下的一簇黃色燈光照耀著一群在沙灘上玩沙的孩子，用鏟子把沙子堆得高高的。 盡管他們中的一些人已經(jīng)背負(fù)著數(shù)百萬(wàn)或數(shù)千萬(wàn)的房產(chǎn)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的喧囂和利益的爭(zhēng)奪似乎屬于遙遠(yuǎn)的岸邊的另一個(gè)世界。
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