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今年9月，磨2022中國(guó)城市商業(yè)力量高峰論壇將在武漢舉辦。 商業(yè)實(shí)體作為城市商業(yè)發(fā)展的重要載體，傳遞商業(yè)創(chuàng)意，是城市商業(yè)力量的有機(jī)組成部分。 為此，贏商網(wǎng)特別策劃了《尋找商業(yè)的“MALL”力量》系列報(bào)道，從城市視角探討購(gòu)物中心/商業(yè)街的原創(chuàng)性。 本期尋找的是廈門，商業(yè)“MALL”。
廈門商業(yè)市場(chǎng)回顧
廈門的商業(yè)空間主要分布在廈門島的西南角。 最初的商業(yè)形態(tài)是條狀商業(yè)街的形式。 大同路、中山路、開元路、思明東西南北路、鷺江路、海后路等已成為商業(yè)聚集區(qū)。 同時(shí)，特色鮮明的商住兼用的騎樓街是這一時(shí)期的主要商業(yè)布局模式。
當(dāng)時(shí)，大同路上云集了大千賓館、通盈布店、健城百貨、瑞芳參茸店、南臺(tái)城、永康城等眾多老字號(hào)百貨、金店。 與此同時(shí)，中山路也出現(xiàn)了新的商鋪，如第一百貨商店（始建于1952年）。 期間幾經(jīng)易手，現(xiàn)由夏商百貨接管。
1981年至2001年的二十年里，廈門社會(huì)消費(fèi)品零售總額以年均22.3%的速度快速增長(zhǎng)。 這一時(shí)期，廈門商業(yè)形成了多層次、全方位、多種經(jīng)濟(jì)成分和經(jīng)營(yíng)方式并存的商品流通格局。
其間華聯(lián)商廈（1987年）、友誼商場(chǎng)（1992年）、華聯(lián)商廈五村分店（1997年）、大陸商廈、巴黎春天購(gòu)物中心（1996年）、萊雅百貨嘉禾店（1998年）、豐聯(lián)達(dá)商業(yè)中心、免稅商場(chǎng)（1988年）、思文電器新城（1992年）等大中型百貨商場(chǎng)相繼落成，以及新建的湖濱北路美食街、牡丹酒家、嘉里海鮮酒家、舒友酒家等，極大地方便了居民的日常消費(fèi)，對(duì)全市消費(fèi)品市場(chǎng)的快速發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。
正是在這個(gè)時(shí)期，許多國(guó)外品牌開始進(jìn)入廈門。
1993年，廈門第一家麥當(dāng)勞在中山路與水仙路交叉口開業(yè)。 里面有一個(gè)兒童游樂(lè)場(chǎng)。 這里是很多孩子小時(shí)候慶祝生日的地方。 繼麥當(dāng)勞之后，肯德基和必勝客也緊隨其后。 1997年，第一家中外合資連鎖超市富蘭普利超市（北順）開業(yè)。全國(guó)連鎖超市沃爾瑪、臺(tái)灣好又多也于2001年進(jìn)入廈門。
2001年至2021年的20年是廈門商業(yè)地產(chǎn)的繁榮發(fā)展期。
第一個(gè)十年，百貨商店蓬勃發(fā)展，購(gòu)物中心進(jìn)入萌芽期。 沃爾瑪、好又多、麥德龍、天虹、家樂(lè)福、夏商百貨等相繼亮相； SM城市廣場(chǎng)（SM廈門項(xiàng)目一期）、禹洲世貿(mào)商城（現(xiàn)廈門魚躍匯）、瑞景商業(yè)廣場(chǎng)、盤集中心、SM新生活廣場(chǎng)（SM廈門項(xiàng)目二期）相繼開業(yè)。
接下來(lái)的十年，廈門的商業(yè)發(fā)展從島內(nèi)向島外蔓延，購(gòu)物中心發(fā)展加速，百貨、超市則進(jìn)入衰退期、轉(zhuǎn)型或退出。 在此期間，萬(wàn)達(dá)、世茂、東百、建發(fā)、萬(wàn)科、陽(yáng)光城、寶龍、華潤(rùn)、IOI等大型企業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目紛紛入市。 其中，2011年、2018年、2021年新增量呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。
值得注意的是，根據(jù)盈商大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2022年廈門或?qū)⒂瓉?lái)歷史最高“供應(yīng)量”。如果所有項(xiàng)目都能按時(shí)竣工，今年新增總量可突破85萬(wàn)平方米，為廈門提供商業(yè)為市場(chǎng)注入新的活力。
區(qū)域業(yè)務(wù)發(fā)展
// 行政區(qū)劃：思明區(qū)現(xiàn)有商戶數(shù)量第一，集美區(qū)商戶有發(fā)展?jié)摿?/p>
廈門轄6個(gè)區(qū)，即思明區(qū)、湖里區(qū)、集美區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)。 位于島內(nèi)的思明區(qū)、湖里區(qū)仍是廈門資源最集中的地區(qū)。
無(wú)論商戶數(shù)量還是商業(yè)建筑面積，思明區(qū)均領(lǐng)先于其他區(qū)，位居第一。 湖里區(qū)緊隨其后。
值得注意的是，隨著廈門城市發(fā)展加快，城市商業(yè)格局也發(fā)生了變化——“由西向東延伸，由島內(nèi)向島外延伸”，島外四區(qū)也在發(fā)生著變化。轉(zhuǎn)型。
其中，作為廈門跨島發(fā)展戰(zhàn)略的先行者和受益者，集美區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，人口快速增長(zhǎng)，消費(fèi)環(huán)境和消費(fèi)水平躍升。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，集美區(qū)商業(yè)建筑總面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)海滄區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)的總和。
從未來(lái)兩年增量市場(chǎng)來(lái)看，擬開業(yè)商業(yè)數(shù)量前三名的地區(qū)為思明區(qū)、集美區(qū)、湖里區(qū)，擬開業(yè)商業(yè)樓宇數(shù)量前三名的地區(qū)為思明區(qū)、集美區(qū)、湖里區(qū)。分別是集美區(qū)和湖里區(qū)。 和思明區(qū)。 此外，海滄區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)也在蓄勢(shì)待發(fā)。 正在籌建的項(xiàng)目備受業(yè)界關(guān)注。
// 商圈：區(qū)域商圈項(xiàng)目集中度高于市級(jí)商圈
廈門島內(nèi)外一體化建設(shè)正在加速，業(yè)態(tài)格局產(chǎn)生裂變效應(yīng)，由“單中心”向“多中心”轉(zhuǎn)變，多個(gè)成熟商圈已形成。
據(jù)迎商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，廈門市區(qū)已形成15個(gè)商圈，其中市級(jí)商圈3個(gè)，區(qū)域商圈12個(gè)。
已開業(yè)及未來(lái)兩年擬開業(yè)的82個(gè)購(gòu)物中心（及獨(dú)立百貨店）項(xiàng)目中，商圈項(xiàng)目51個(gè)，其中市級(jí)商圈項(xiàng)目18個(gè)，占比21.95% ; 區(qū)域商務(wù)區(qū)內(nèi)項(xiàng)目33個(gè)，占比40.24%。 市級(jí)商務(wù)區(qū)總體集中度低于區(qū)域性商務(wù)區(qū)。
市級(jí)商圈中，中山路商圈、火車站商圈、江頭烏石鋪商圈項(xiàng)目數(shù)量幾乎相當(dāng)，形成三足鼎立，其中包括廈門唐人街、廈門萬(wàn)象城、SM廈門項(xiàng)目等。項(xiàng)目。
其中，中山路商圈是廈門最早繁華的商圈。 廈門中山路擁有“中國(guó)十大名街之一”稱號(hào)。 它濃縮了廈門的百年歷史。 其豐富的歷史文化積淀是其他商圈無(wú)法替代的。
此外，根據(jù)廈門最新的《廈門市培育創(chuàng)建國(guó)際消費(fèi)中心城市行動(dòng)方案》，提出了多個(gè)區(qū)域商圈的發(fā)展規(guī)劃。
其中，積極發(fā)展五緣灣商圈、會(huì)展北商圈等新興消費(fèi)商圈； 推動(dòng)前鋪瑞景商圈等傳統(tǒng)商圈調(diào)整業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，豐富服務(wù)業(yè)態(tài)。 培育杏林灣路商圈、翔安商圈、海滄南部新城商圈等城市新區(qū)域商圈，配套設(shè)施完善，功能升級(jí)，聚集人氣商業(yè)，形成區(qū)域消費(fèi)發(fā)展新的增長(zhǎng)極。
運(yùn)營(yíng)商見解
作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，廈門開放的市場(chǎng)環(huán)境為民營(yíng)企業(yè)創(chuàng)造了優(yōu)越的營(yíng)商環(huán)境和發(fā)展土壤，民營(yíng)企業(yè)在商業(yè)領(lǐng)域也擁有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)。 數(shù)據(jù)顯示廈門裝潢公司，廈門購(gòu)物中心（獨(dú)立百貨店）經(jīng)營(yíng)者中，民營(yíng)企業(yè)占比高達(dá)58%，央企和國(guó)企占比約30%，外資企業(yè)占比11%。
其中，萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、寶龍、世茂、禹洲等一批民營(yíng)企業(yè)已深耕廈門市場(chǎng)，成為廈門商業(yè)的中堅(jiān)力量。
以華潤(rùn)置地、招商蛇口、大悅城、天弘控股、廈門建發(fā)等為代表的央企在廈門都有商業(yè)力作，具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)影響力。
華僑投資的外資企業(yè)，如SM集團(tuán)、IOI集團(tuán)等，占據(jù)了廈門商業(yè)的一角。
項(xiàng)目狀況
//項(xiàng)目級(jí)別：大眾化為主流，高端/中高端占比較小
我們對(duì)廈門82家購(gòu)物中心和獨(dú)立百貨店進(jìn)行研究后發(fā)現(xiàn)，廈門的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目中，大眾市場(chǎng)類型占比最高，達(dá)到59%，其次是中檔、中高端、高端類型占比分別為31%、7%、3%。 %。
高端項(xiàng)目以廈門萬(wàn)象城為代表。 憑借城市核心位置和眾多國(guó)際一線奢侈品牌的支持，已成為行業(yè)高端購(gòu)物中心的標(biāo)桿，影響力輻射全省。
中檔、中高端項(xiàng)目中，年輕主流、年輕活力消費(fèi)群體是主要標(biāo)簽。 項(xiàng)目也以體驗(yàn)式購(gòu)物中心為主。 企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈。 他們大多經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，品牌強(qiáng)大。 實(shí)力雄厚、具有一定商業(yè)規(guī)模的玩家有SM、萬(wàn)達(dá)、建發(fā)、世茂、寶龍等。
熱門項(xiàng)目雖然占據(jù)市場(chǎng)主流，但其商業(yè)建筑面積普遍不足10萬(wàn)平方米，且大多位于區(qū)域商圈或市級(jí)商圈邊緣，商業(yè)輻射有限。
// 租賃情況：樣本商場(chǎng)平均出租率為85.57%
《2022年購(gòu)物中心年度發(fā)展報(bào)告》顯示，2020年受疫情影響以來(lái)，零售商業(yè)市場(chǎng)受到重創(chuàng)。 二線城市的消費(fèi)能力提升速度并沒(méi)有趕上商業(yè)發(fā)展的速度。 商場(chǎng)仍面臨巨大的生存壓力。 2019年空置率已逼近10%。 ，2020年和2021年均超過(guò)10%。購(gòu)物中心生存壓力加大，或?qū)⒓铀傩袠I(yè)洗牌。 運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新刻不容緩。
贏商網(wǎng)監(jiān)測(cè)的廈門38家運(yùn)營(yíng)型購(gòu)物中心中，整體平均出租率為85.57%。 其中，出租率超過(guò)95%的商場(chǎng)有14家，中心出租率在90%至95%之間的商場(chǎng)有8家。 %，出租率在80%至90%之間的購(gòu)物中心有7家，出租率在80%以下的購(gòu)物中心有9家。
通過(guò)對(duì)38家購(gòu)物中心的租戶商圈，分析零售、餐飲、兒童親子、文體娛樂(lè)、生活服務(wù)業(yè)的構(gòu)成和分布，我們發(fā)現(xiàn)：
目標(biāo)商場(chǎng)餐飲業(yè)態(tài)面積占比從6.15%到49.96%不等，中位數(shù)為21.43%，超過(guò)一半的商場(chǎng)餐飲業(yè)態(tài)占比超過(guò)20%。 一般綜合商業(yè)項(xiàng)目將餐飲業(yè)態(tài)占比控制在15%至20%之間。 但廈門作為旅游城市廈門裝潢公司，不少商場(chǎng)都會(huì)加大餐飲業(yè)態(tài)的面積和比例，以打造強(qiáng)勢(shì)餐飲業(yè)。 品牌矩陣。
零售業(yè)態(tài)面積占比為14.09%~88.34%，中位數(shù)為41.32%。 零售業(yè)態(tài)一直是購(gòu)物中心租金和營(yíng)業(yè)額的保障。 超過(guò)60%的樣本商場(chǎng)保留了40%的零售業(yè)態(tài)。 。
兒童親子業(yè)務(wù)面積占比為0.39%至32.82%，中位數(shù)為11.24%； 文化體育娛樂(lè)業(yè)面積占比為0.45%~47.19%，中位數(shù)為19.21%； 生活服務(wù)業(yè)面積占比為0%~17.35%，中位數(shù)為6.60%。
廈門商業(yè)展望
廈門零售業(yè)態(tài)不斷拓展。 迎商大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，廈門未來(lái)兩年計(jì)劃新增項(xiàng)目24個(gè)，計(jì)劃新增商業(yè)建筑面積超過(guò)174萬(wàn)平方米。
廈門海上世界、廈門銀河COCO Park、廈門中心曼樂(lè)城、廈門第一奧特萊斯、廈門同安寶龍廣場(chǎng)、廈門SM馬鑾灣、廈門同安愛琴海購(gòu)物公園、廈門禹洲魚躍世界、廈門集美大悅城等多個(gè)項(xiàng)目將輪流在廈門落地，推動(dòng)廈門業(yè)務(wù)向前發(fā)展。
此外，廈門提出培育新的區(qū)域消費(fèi)中心，充分發(fā)揮軌道交通的串聯(lián)作用，推動(dòng)城市商圈互聯(lián)互通，支持地鐵樞紐站點(diǎn)TOD綜合發(fā)展，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與商業(yè)的無(wú)縫銜接。地鐵、軌道交通上方的物業(yè)。 7月，K11集團(tuán)宣布與廈門地鐵上蓋投資發(fā)展有限公司合作，旗下K11購(gòu)物藝術(shù)中心將落戶廈門五緣灣濕地公園TOD項(xiàng)目。 這也是K11項(xiàng)目首次進(jìn)入福建省。
長(zhǎng)期來(lái)看，廈門存量資產(chǎn)不斷擴(kuò)大，新項(xiàng)目不斷入市。 整體庫(kù)存和增量是并行的。 商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，這必然會(huì)加速購(gòu)物中心向差異化、精細(xì)化經(jīng)營(yíng)的持續(xù)推進(jìn)。
本文來(lái)自微信公眾號(hào)“迎商網(wǎng)”（ID：），作者：邢艷玲，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。
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