| ??進(jìn)入2023年，隨著各領(lǐng)域生產(chǎn)生活加快恢復(fù)，與城市居民生活幸福息息相關(guān)的住房租賃市場的回暖情況同樣備受關(guān)注。日前，中國城市住房租賃智庫聯(lián)合自如研究院發(fā)布《全國重點城市業(yè)主出租偏好觀察》（下稱《觀察》），對時下租客租房需求與重點城市業(yè)主出租觀念進(jìn)行了調(diào)研。 ??《觀察》顯示，近年來租客群體對居住品質(zhì)的關(guān)注度提升了34%，選擇整租、“多一間房”、要求配備智能家居等成為主流。 ??與此同時，面對升級的租客需求，城市業(yè)主卻受限于房屋老化、招租效率低、無力提供生活服務(wù)等原因，感到“出租難、收益低”，轉(zhuǎn)而尋求綜合出租效益更好的出租方式?！队^察》發(fā)現(xiàn)，55%城市業(yè)主面臨“空置焦慮”，同時有超6成的業(yè)主認(rèn)可“追求年度總收益＞追求單月高租金”、“出租率穩(wěn)定最重要”，也有近6成業(yè)主表示以后房子出租需要在裝修上適當(dāng)投入。 ??租客轉(zhuǎn)向“改善型”租房剛需，家中要有“第三空間” ??近年來，受經(jīng)濟互聯(lián)網(wǎng)化程度加深，居家辦公、家庭工作室流行，越來越多的租住群體開始在租來的房子里打造“第三空間”?！队^察》調(diào)研發(fā)現(xiàn)，除開常規(guī)的臥室、客廳之外，居住過程中越來越多租客傾向增加一個單獨區(qū)域或空間，用來作為私人定制的娛樂、辦公或者儲藏空間。 ??在具體的租房行為上，這一需求趨勢則體現(xiàn)在整租、特別是兩居室型整租占比的提升。數(shù)據(jù)顯示，三年來北京、上海、深圳整租租客比例均呈增長態(tài)勢，其中整租1居租客占比分別增長14.5%、11.2%、7.4%，整租2居租客占比分別增長了10.9%、7.6%、4.1%。 ??此外，居家時間的明顯延長，也讓租住群體更偏重于“居住體驗型因素”。數(shù)據(jù)顯示，三年來，租住群體在選房時對交通便利的在意程度下降了5%，而對于房屋品質(zhì)、公共區(qū)域保潔服務(wù)、智能家居配備情況的在意程度分別提升了34%、37%、45%。“有服務(wù)、有智能、有品質(zhì)、有空間”的“改善型”需求，已然成為新的租房剛需。 
??老房、簡裝房占主體，55%城市業(yè)主面臨“空置焦慮” ??不同于不斷升級的租客需求，近年來城市業(yè)主也面臨多重出租難題。 ??調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，長期空置、中介平臺不規(guī)范、房子持續(xù)“出問題”、租金收益不及預(yù)期、租客拖欠費用，5大情況構(gòu)成了最令城市業(yè)主困擾的出租痛點Top5，其中，遭受長期空置困擾的業(yè)主更是高達(dá)55%。 ??出租不理想的背后，是業(yè)主個人自行打理的閑置房屋普遍存在的房屋品質(zhì)不足、生活服務(wù)缺失、合規(guī)性挑戰(zhàn)等問題。 ??首先是房屋競爭力。從受調(diào)研的10個主要城市來看，租房市場的房源多以老房為主。 ??其中，北京、上海、深圳、廣州四大一線城市出租房源的平均房齡超過22年，目前裝修合理使用年限在10~15年，老齡化房源存在一定的戶型陳舊、裝修老化等問題。而成都、武漢、杭州等新一線城市的出租房源雖然更“年輕”，平均房齡也在12年左右，但是因為新城區(qū)、衛(wèi)星城區(qū)房源占比高，毛坯房、簡裝房較為常見。 
??其次是服務(wù)競爭力。調(diào)研顯示，個人業(yè)主普遍難以提供租客已習(xí)慣的保潔、維修等服務(wù)。此外，住房租賃市場管理不斷嚴(yán)格的當(dāng)下，合規(guī)性也成為了個人業(yè)主的一大新挑戰(zhàn)，例如有37%的北京業(yè)主表示不熟悉合同簽署、公安備案等流程。 ??“穩(wěn)定“、“持續(xù)收益”成新決策關(guān)鍵詞，6成業(yè)主認(rèn)可出租要靠專業(yè)長租機構(gòu) ??在租房需求、出租難點快速變化的影響之下，城市業(yè)主們的出租觀念也在悄然發(fā)生著變化。 ??《觀察》調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，目前有超過6成的業(yè)主認(rèn)可“追求年度總收益＞追求單月高租金”、“出租率穩(wěn)定最重要”、“出租前可以在裝修上適當(dāng)投入”、“可選擇專業(yè)長租機構(gòu)出租”等觀點，也有超過4成業(yè)主表示會將“能否提供明確的租金收益規(guī)劃”和“能否提供保底收益”作為重要的委托決策標(biāo)準(zhǔn)。 
??對于選擇專業(yè)長租機構(gòu)出租的原因，進(jìn)一步調(diào)研數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，有近6成業(yè)主認(rèn)為長租機構(gòu)托管“出租快”、“綜合出租收益高”，有近半數(shù)的業(yè)主認(rèn)可長租機構(gòu)托管“服務(wù)省心”、“租金按時到賬”。不難看出，時下的城市業(yè)主更傾向“收益要穩(wěn)、適當(dāng)投入、平臺要大、服務(wù)要全”的委托方式。 ??在著名經(jīng)濟學(xué)家任澤平看來，我國已進(jìn)入存量房時期，個人業(yè)主的閑置房交由長租機構(gòu)出租運營是最優(yōu)解。通過專業(yè)長租機構(gòu)運營，對房屋改造升級，強化了住房的居住功能、品質(zhì)感、設(shè)計感，同時長期出租激活了房產(chǎn)的使用價值，使閑置房得以實現(xiàn)“使用性增值”。 ??委托量年同比增長50%，“無差價、無空置期有保底”長租托管新模式獲業(yè)主認(rèn)可 ??《觀察》認(rèn)為，結(jié)合目前幾大主流出租方式的特點來看，“房屋出租主要靠專業(yè)長租機構(gòu)”新趨勢的背后也有著近年長租托管模式發(fā)展的直接影響。 ??以自如于2021年初推出，已累計獲得業(yè)主委托量已超11萬間的自如“增益租”解決方案為例。 ??增益租模式于業(yè)內(nèi)率先提出了“無差價、無空置期、收益有保底”三大出租新標(biāo)準(zhǔn)，并提出要以“高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品能力、專業(yè)出租能力、裝修交付能力、服務(wù)管理能力，為毛坯、老舊、簡裝等全品類房屋提供全生命周期房屋資產(chǎn)管理”。 ??業(yè)內(nèi)人士分析指出，業(yè)主群體對新模式的認(rèn)可與出租觀念的轉(zhuǎn)變幾乎同步。 ??其一，從委托量方面來看，數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2022年后，自如“增益租”模式業(yè)主委托量迎來快速增長，2022年全年委托量同比增長50%，其中1季度委托量同比增長420%、上半年委托量同步增長超100%。 ??其二，從滿意度方面來看，數(shù)據(jù)顯示，從2021年至2022年，自如業(yè)主綜合NPS（用戶凈推薦值）提升超40%，達(dá)到72.5%，其中在新簽委托、租期服務(wù)、續(xù)約委托等多個場景中均實現(xiàn)NPS超70%，高于電商、零售、金融服務(wù)等其他生活服務(wù)行業(yè)平均水平。 ??春夏后租房市場活力有望回升，業(yè)主需把握房源競爭力提升窗口 ??綜上來看，專業(yè)長租機構(gòu)已經(jīng)成為，彌合城市租住群體不斷提升的品質(zhì)需求與個人業(yè)主條件有限的房屋供給間重要的“聯(lián)結(jié)器”。 ??住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹也在近日接受媒體專訪時表示，住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作千頭萬緒，又和人民群眾利益相關(guān)，要實現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長，必須要在精準(zhǔn)上下功夫。增加保障性租賃住房供給和長租房市場建設(shè)，讓新市民、青年人能夠更好地安居，為美好生活去奮斗。 ??日前，北京大學(xué)國家發(fā)展研究院院長姚洋也表示，預(yù)測明年春季全國社會經(jīng)濟生活或有望回歸正常，但有序的復(fù)產(chǎn)復(fù)工也存在一個過渡周期，這就也仍需政府與市場主體多方支持，減輕年輕人的城市居住就業(yè)壓力。 ??業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，從當(dāng)前綜合趨勢來看，春節(jié)后的租房市場將迎來一輪大幅回升，特別是進(jìn)入春夏季之后，白領(lǐng)及高校畢業(yè)生群體將會助推形成一次需求浪潮。對于目前房源仍在空置中的城市業(yè)主而言，需保持耐心與信心。同時，個人業(yè)主也需要對自身房源的市場競爭力有理性認(rèn)知，在租住需求爆發(fā)期到來之前，通過機構(gòu)托管、裝配升級等方式，提升房屋出租價值，為實現(xiàn)長期穩(wěn)定出租、綜合收益提升打下基礎(chǔ)，也以此提升閑置房屋的供給價值，為新市民幸福安居貢獻(xiàn)力量。 | 
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