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在福建省，房價最高的是福州和廈門。 除公共租賃住房外，福州和廈門都為中低收入家庭提供保障性住房供應(yīng)。 福州以前有經(jīng)濟適用房和限價商品房，今年起將推出共有產(chǎn)權(quán)房； 廈門有經(jīng)濟適用房，其實和共有產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)類似。 2017年，廈門經(jīng)濟適用房因歷史、政策等原因引起部分購房者的不滿和投訴。 甚至有人撰文或發(fā)帖聲稱“經(jīng)濟適用房是幾代人的坑”、“是在富人區(qū)”。 《貧民窟》等。 我相信廈門市民還記得去年發(fā)生的事情。
那么2018年9月,廈門將再次推出9500套保障性商品住房,其中9000套針對的是本市無房家庭。 這種供應(yīng)是前所未有的。 相信很多人都被保障性商品房的“低”價格所吸引，但又因為去年發(fā)??生的事件或者各種誤導(dǎo)性的言論而對保障性商品房產(chǎn)生了擔(dān)憂。 誠然，保障性商品房的退出機制非常嚴格，繼承、出售等都有很多限制，那么，保障性商品房到底值不值得申請呢？ 本文將對此進行全面分析。
首先，我們需要回顧和解讀廈門市現(xiàn)行的保障性商品房政策。 目前廈門有關(guān)保障性商品住房管理的相關(guān)政策主要有兩個文件。 一是廈門市人民政府于2017年2月24日發(fā)布的《廈門市保障性商品住房管理辦法》； 另一次是2017年6月19日，當(dāng)天，廈門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于進一步完善社會保障住房管理的指導(dǎo)意見》。
一、經(jīng)濟適用住房的基本概念
經(jīng)濟適用住房是指政府通過優(yōu)惠、限制面積、面積和銷售價格，向本市無住房家庭出售的具有保障性的政策性住房。 原則是戶型小、統(tǒng)一裝修、經(jīng)濟實用。 建筑面積控制標準為：一居室45平米左右，兩居室60平米左右，三居室70平米左右。 售價為市場評估價的45%。
二、經(jīng)濟適用住房申請條件
申請人家庭成員中不少于2人已在本市取得戶口，且其中至少1人在本市取得戶口已滿3年； 單身者須年滿35周歲，并在本市取得戶籍滿三年； 合格的高層次人才。 申請人的配偶和未成年子女必須一起申請。 但保障性住房的未成年共同申請人年滿18周歲后，可以退出共同申請程序。 退出后，不再受保障性住房相關(guān)管理規(guī)定及原銷售合同的約束。 限制。
不能申請的限制條件是：申請日前5年內(nèi)有過房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的； 通過購買商品房取得本市戶籍不滿15年的； 投靠子女并取得本市戶籍不滿十年的； 離婚時，本人、原配偶或者未成年子女在本市擁有房屋且離婚時間不滿3年。
3.經(jīng)濟適用房的限制
（一）除購房抵押貸款外，不得設(shè)置抵押。
（二）房屋自交房之日起使用年限未滿5年且未取得產(chǎn)權(quán)證書的，不得掛牌交易。 因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓5年以下房屋的，按扣除折舊后的原價回購。 五年后掛牌轉(zhuǎn)讓的，按照原購買價與掛牌交易指導(dǎo)價差額的55%支付土地收益。 掛牌交易指導(dǎo)價是委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估后確定并公布，并根據(jù)市場價格波動進行調(diào)整。 經(jīng)濟適用住房投放市場并轉(zhuǎn)讓后，家庭不得再申請購買、租賃經(jīng)濟適用住房。
（三）已獲得經(jīng)濟適用住房的申請人家庭成員如需購買、繼承或者接受其他住房贈與的，應(yīng)當(dāng)退出經(jīng)濟適用住房，并由住房保障部門回購。
（四）經(jīng)濟適用住房可以繼承，但繼承后住房性質(zhì)不變。 繼承人不是共同申請保障性住房的，不受“取得社會保障性住房后又擁有其他住房的，應(yīng)當(dāng)退出社會保障性住房”的限制。
（五）擔(dān)保商品產(chǎn)權(quán)所有人離婚的，財產(chǎn)可以分割或者轉(zhuǎn)讓，房屋性質(zhì)不變，但婚前提出申請的除外。
（六）經(jīng)濟適用住房不得出租、經(jīng)營，不得改變房屋用途，不得擅自裝修、改變房屋結(jié)構(gòu)及配套設(shè)施。
4、經(jīng)濟適用房的優(yōu)缺點
經(jīng)過以上政策解讀，讓我們進一步理清線索，分析推出保障性商品房的初衷、利弊。
（一）保障性商品房的目標人群是哪些人？
文件明確，保障性商品住房是為廈門市無住房家庭提供的政策性住房。 但申請條件僅要求有戶籍和無住房。 與公共租賃住房不同，經(jīng)濟適用住房對申請人的財產(chǎn)或收入沒有任何要求。 審核時，僅檢查名下是否有房屋、交割時間是否符合規(guī)定。 這意味著，如果你的家庭富裕，但名下沒有房子，即使你能買得起更好的房子，你仍然可以申請購買經(jīng)濟適用房。 因此，經(jīng)濟適用房是針對無房家庭的住房，但不能完全定義為中低收入群體的住房。
可見，保障性商品房的政策制定是“寬進嚴出”，申請條件并不苛刻，但想要從中獲利并不容易。 轉(zhuǎn)讓時設(shè)定了很多嚴格的條件，規(guī)定必須先退出經(jīng)濟適用房才能購買另一套房子。 這正是為了防止保障性商品房被用來炒作、牟利，與保障民生的初衷背道而馳。
（二）經(jīng)濟適用房的優(yōu)勢
經(jīng)濟適用房只需按市場評估價的45%購買，遠低于市場上商品房和二手房的價格。 目前，廈門市公布的4個保障性商品房小區(qū)價格區(qū)間在12000-15000元/㎡之間。 與購買同一地點的普通商品房相比，購買經(jīng)濟適用商品房可節(jié)省60萬至70萬元，甚至更多。 百萬。 對于收入有限的家庭來說，存下這筆錢可以緩解不少壓力。 以前買單間就夠了，現(xiàn)在買兩居室、三居室就夠了。 而且經(jīng)濟適用房是帶裝修交付的，可以節(jié)省大量的裝修費用。 雖然位置在島外，但離地鐵站很近，上班通勤有保障。
（三）經(jīng)濟適用房的缺點
戶型太小，只適合家庭人口較少的有需求者，不符合改善住房的要求。 而且，小區(qū)整體品質(zhì)與安置房相當(dāng)，裝修標準和質(zhì)量一般，無法自行裝修。 從位置上看，目前和未來大部分都建在島外，教育資源配套與島內(nèi)相比存在差距。 另外，這套經(jīng)濟適用房的市場評估價也沒有與時俱進。 與周邊同地段的二手房和新房相比，這套經(jīng)濟適用房的評估價明顯要高一些。
例如：馬鑾灣保障性住房市場評估價為32468元/㎡。 雖然位置不太好，但是價格和龍湖春江對岸的差不多了。 安置房價格與商品房價格相同。 更何況翔安新店洋塘住宅區(qū)評估價為31257元/平方米，同安翔平保障性住房評估價為28241元/平方米。 與如此高的估價相比，還有很多物美價廉的二手新房。 從目前市場實際情況來看，本輪4個保障性商品房項目銷售均價再下降2000元/㎡較為合理。 但從防止國有資產(chǎn)流失的角度來看，這是很難實現(xiàn)的。
5、優(yōu)缺點對比分析
首先，經(jīng)濟適用房并不是一個好的投資產(chǎn)品。 未來上市轉(zhuǎn)讓時，需要向政府繳納大量收入。 獲得的利潤非常有限。 然而，考慮到你只支付了45%的錢，那么你期望獲得100%的回報嗎？
其次，經(jīng)濟適用房對于有需要的人來說是一個優(yōu)質(zhì)低價的選擇。 雖然目前建設(shè)的保障性商品房均位于島外，但距離地鐵站較近廈門裝修價格一般多少錢，規(guī)劃設(shè)施良好。 工作生活方便，裝修好即可入住。
三是調(diào)整現(xiàn)行保障性商品住房政策，更加人性化。 2017年6月19日，廈門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局《關(guān)于進一步完善社會保障性住房管理的指導(dǎo)意見》對保障性商品住房管理辦法進行了修改和補充，取消了只有不符合規(guī)定的才可以辦理的要求。擁有房子可以繼承，并增加了以下條款：成年子女共同申請后可以退出等條款，讓經(jīng)濟適用房易于繼承，父母的房子不會影響成年子女購房，做出誤導(dǎo)性言論例如，經(jīng)濟適用房是“幾代人的陷阱和貧民窟”，但沒有得到解決。 自我毀滅。
第四，目前保障性商品住房與普通商品住房的價差與十年前相差甚遠。 2008年，經(jīng)濟適用房的價格與普通商品房的價格相差不遠（經(jīng)濟適用房的價格約為普通商品房的80-90%），但現(xiàn)在經(jīng)濟適用房可以為你節(jié)省一半的錢。
六，結(jié)論
綜上所述，鑒于目前廈門房價居高不下，帶裝修、即入住的低價經(jīng)濟適用房確實是一個福利。 對于沒有足夠資金購買普通商品房或只夠購買單間的購房者來說，經(jīng)濟適用房可以幫助他們實現(xiàn)住房夢想或住上更大的房子； 對于那些買得起普通商品房但購房壓力很大的人來說廈門裝修價格一般多少錢，購買經(jīng)濟適用房可以減輕他們很多負擔(dān)，而且可以用省下來的大筆錢用于孩子的教育，改善生活，投資理財?shù)?，不僅可以過得好，而且不用為了買房而降低生活水平，也可以過得好。 因此，對于剛需居住的人來說，購買經(jīng)濟適用房是一個不錯的選擇。 如果您以后不考慮賣房，經(jīng)濟適用房可以讓您安居樂業(yè)到老，在廈門擁有一個屬于自己的家。
如果你還有顧慮，那么我們還可以從另一個角度來看待經(jīng)濟適用房的缺點：
（1）經(jīng)濟適用房沒有升值空間，但以后出售時不用擔(dān)心保本。 即使房價下跌，你也不會投入太多，與政府分擔(dān)風(fēng)險。 以后換房子就看你的收入水平了。 在目前房價下行的趨勢下，此時想要買房的人已經(jīng)不能像十年前那樣指望從暴漲的房價中獲取暴利了。
（二）經(jīng)濟適用住房限制較多。 它不能出租或抵押。 只能自己占用，沒有完全的產(chǎn)權(quán)——但你只花不到一半的錢就可以得到100%的使用權(quán)，而且政府的一半房子是免費的。 我會永遠和你住在一起。
7、題外話：保障性商品房對當(dāng)前廈門樓市的影響
一次性推出這么多保障性商品住房，表明了廈門建立房價調(diào)控長效機制的決心，可以保障相當(dāng)一部分廈門市民的住房需求。 按每戶2-3人計算，9500套保障性商品住房可解決2萬多人的住房問題。 也帶走了9500個家庭的購房需求。 本來，他們要存錢買普通商品房或者二手房。 現(xiàn)在他們再也不用擔(dān)心高額首付和月供，再也不用擔(dān)心“六個錢包”被掏空。 這也意味著，市場上二手房和普通商品房成交量將減少9500套。
9500套是什么概念？ 以廈門目前日均二手房交易量約60套計算，9500套已經(jīng)接近廈門半年的二手房交易量。 而這僅僅是個開始。 目前僅這四個島外項目就將建設(shè)6.78萬套保障性住房，未來供應(yīng)還將持續(xù)源源不斷。
廈門本輪保障性商品房認購即將啟動。 如果您覺得這篇文章對您的購買有幫助，請動動手指轉(zhuǎn)發(fā)，讓更多有需要的朋友看到??。
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