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上海普陀區(qū)蘇河王項(xiàng)目大門 徐范林/攝
幾千萬(wàn)買的豪宅,其實(shí)都是動(dòng)遷房的品質(zhì)?!?蘇河網(wǎng)業(yè)主維權(quán)問(wèn)題引起了上海多部門的重視。 在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下,如何規(guī)范開(kāi)發(fā)商持續(xù)減配的行為,值得深思。
徐凡林 中方新聞?dòng)浾?苗野 上海報(bào)道
“花幾千萬(wàn)買的豪宅給人的感覺(jué)就是拆遷房?!?/p>
因施工質(zhì)量問(wèn)題,上海普陀區(qū)蘇河王項(xiàng)目遭到500名業(yè)主聯(lián)合投訴。
據(jù)業(yè)主提供的《關(guān)于上海市普陀區(qū)新建住宅蘇河王項(xiàng)目改善社區(qū)安全、完善社區(qū)功能的業(yè)主申訴書》,2023年10月,蘇河王開(kāi)發(fā)商建發(fā)地產(chǎn)組織業(yè)主在預(yù)售期間-查看活動(dòng)中,業(yè)主群發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目建筑主體存在大面積空鼓、褪色、脫落,門窗、墻面滲水嚴(yán)重,且大量使用劣質(zhì)材料發(fā)現(xiàn)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)、違反合同等重大質(zhì)量問(wèn)題。
不少業(yè)主表示,與預(yù)售期間的沙盤和宣傳圖片相比,蘇河王小區(qū)的公共區(qū)域和綠化嚴(yán)重減少,存在大量與預(yù)售時(shí)承諾不符的偷工減料和材料。促銷期。 業(yè)主們認(rèn)為,這對(duì)677戶的侵害極大。 業(yè)主的合法權(quán)益給小區(qū)業(yè)主未來(lái)的生命財(cái)產(chǎn)安全帶來(lái)重大隱患。
為此,蘇河王業(yè)主提出9項(xiàng)整改要求,其中包括重做建筑外立面。 根據(jù)前期公示及合同內(nèi)容,該建筑外立面涂料更換為真石漆或符合質(zhì)感涂料標(biāo)準(zhǔn)的涂料,EPS泡沫更換為鋁金屬條,重新做小區(qū)墻面防水、窗寬改造、小區(qū)綜合整治等。室內(nèi)裝飾、提升園林公共區(qū)域品質(zhì)等。
11月22日下午,針對(duì)業(yè)主訴求,建發(fā)地產(chǎn)召開(kāi)“蘇河網(wǎng)業(yè)主申訴及答復(fù)”座談會(huì)。 普陀區(qū)石泉街道辦事處、普陀區(qū)建管委、普陀區(qū)房管局、普陀區(qū)綠化市容局、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主代表出席會(huì)議。
會(huì)議中,建設(shè)開(kāi)發(fā)部門相關(guān)人員針對(duì)業(yè)主提出的改善小區(qū)景觀、增添中國(guó)元素、室內(nèi)漏水等訴求提出了改善建議。 他們還表示,無(wú)法滿足業(yè)主改變外墻涂料顏色、增加金屬線條的要求。
至于無(wú)法更改的原因,建發(fā)表示,項(xiàng)目已達(dá)到一定進(jìn)度,難以滿足12月31日的交付進(jìn)度。
會(huì)議現(xiàn)場(chǎng),業(yè)主代表與建設(shè)開(kāi)發(fā)方就業(yè)主訴求中未得到滿足的部分進(jìn)行了熱烈討論。
普陀區(qū)相關(guān)管理人員表示,雖然該公司在舉報(bào)規(guī)定上合理合法,但在具體做法上,應(yīng)該合理、和諧地解決業(yè)主訴求。 對(duì)于業(yè)主提出的問(wèn)題,能改、應(yīng)該改的就改,盡量讓他們滿意。 滿足并嘗試解決可以解決的問(wèn)題。
11月28日下午,建發(fā)地產(chǎn)在有關(guān)部門的牽頭下,再次召開(kāi)業(yè)主訴求及回應(yīng)座談會(huì)。 截至發(fā)稿,業(yè)主維權(quán)仍在進(jìn)行中。
預(yù)覽房引發(fā)業(yè)主不滿
項(xiàng)目沙箱效果圖。 (受訪者提供)
“幾千萬(wàn)買的豪宅的品質(zhì)就是動(dòng)遷房的品質(zhì)。” 對(duì)于開(kāi)發(fā)商10月份舉辦的預(yù)展活動(dòng),這是蘇河網(wǎng)不少業(yè)主看房后的直觀感受。
位于上海普陀區(qū)真如副中心廈門豪宅裝修,單價(jià)每平方米超10萬(wàn)元,總價(jià)超千萬(wàn),業(yè)主為何集體維權(quán)?
公開(kāi)信息顯示,蘇和網(wǎng)(注冊(cè)名稱:潯陽(yáng)名地)位于上海市普陀區(qū)潯陽(yáng)路115弄。 是普陀區(qū)真如副中心的核心部分。 項(xiàng)目距地鐵7號(hào)線嵐皋路站約700米,周邊交通、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療等設(shè)施齊全。 由建發(fā)地產(chǎn)與融創(chuàng)聯(lián)合開(kāi)發(fā)。 樓盤銷售沙盤展示了新中式園林風(fēng)格的建筑。
該項(xiàng)目將于2021年10月至2022年3月分批發(fā)售,主推99至147平米精裝修3至4房。 注冊(cè)均價(jià)為人民幣/平方米,套間總價(jià)為1000萬(wàn)至1500萬(wàn)元。 均期一開(kāi)盤就被搶購(gòu)一空,合同規(guī)定的項(xiàng)目交付時(shí)間為2023年12月31日。
回顧蘇河王項(xiàng)目地塊,該項(xiàng)目在拿地時(shí)就因其36.15%的超高溢價(jià)而備受關(guān)注。
2021年2月20日,普陀區(qū)石泉社區(qū)B3-2地塊B3-2地塊(潯陽(yáng)新村地塊)掛牌出售,起拍總價(jià)47.39億元,樓面價(jià)61952元/平方米。 保利、投資、建發(fā)融創(chuàng)聯(lián)合體三大地產(chǎn)公司在土地拍賣中對(duì)該地塊展開(kāi)了激烈的爭(zhēng)奪。
經(jīng)過(guò)300多輪招標(biāo),建發(fā)融創(chuàng)聯(lián)合體(上海兆豪企業(yè)管理有限公司)最終以總價(jià)64.52億元拿下該地塊。 溢價(jià)率高達(dá)36.15%廈門豪宅裝修,成交底價(jià)84345.6元/平方米。 m,住宅套數(shù)(含5%保障性住房)最低為727套,并要求100%全裝修。
因超高溢價(jià)成交,2021年2月24日下午,普陀區(qū)規(guī)劃資源局、區(qū)房管局約談融創(chuàng)發(fā)展(上海兆豪企業(yè)管理有限公司)相關(guān)負(fù)責(zé)人。 采訪中,普陀區(qū)政府重申落實(shí)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”、實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)的堅(jiān)定不移決心,并要求受讓方要實(shí)現(xiàn)政策嚴(yán)肅性,做好思想準(zhǔn)備,保證工程質(zhì)量,合理調(diào)整預(yù)期。
高溢價(jià)的背后,豪宅的價(jià)格未必等于豪宅的品質(zhì)。
樓盤銷售期間,具有建發(fā)特色的豪宅式大門在十全街頗為引人注目。 從大門一側(cè)走進(jìn)小區(qū),尚處于施工階段的蘇河王小區(qū)的施工質(zhì)量,是由建發(fā)地產(chǎn)10月份舉辦的業(yè)主“初審”來(lái)判斷的。 “看房”引發(fā)業(yè)主集體不滿。
業(yè)主陳濤(化名)表示,在項(xiàng)目宣傳及預(yù)售合同前期,開(kāi)發(fā)商承諾該建筑“大部分采用真石漆和質(zhì)感漆,部分采用石材、金屬”線和鋁板?!?小區(qū)前期宣傳承諾新中式園林風(fēng)格,但實(shí)際小區(qū)綠化與沙盤宣傳相差甚遠(yuǎn)。
在預(yù)覽室內(nèi),陳濤和業(yè)主發(fā)現(xiàn),該項(xiàng)目外墻施工時(shí),不僅沒(méi)有使用鋁板和石材,還沒(méi)有使用真石漆和質(zhì)感漆。 而是用價(jià)格較低的彩色涂料代替真石漆,并使用普通的彈性涂料。 質(zhì)感漆、彩色漆僅占34.4%。 金屬線條僅在小區(qū)6號(hào)樓的大型公寓樓使用,其他建筑沒(méi)有體現(xiàn)。
業(yè)主預(yù)覽室實(shí)拍。 (照片由受訪者提供)
“該項(xiàng)目外墻的窗框、屋檐、墻體大量使用了合同中未注明的EPS聚苯乙烯(泡沫)材料。EPS材料在交付給社區(qū)之前就已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的損壞,”陳濤說(shuō)道。
“業(yè)主購(gòu)買了40萬(wàn)多元的精裝修套餐,‘預(yù)看’階段室內(nèi)就已經(jīng)出現(xiàn)大面積漏水?!?在裝修套餐方面,另一位業(yè)主陶敏(化名)表示,蘇河王出售期間,開(kāi)發(fā)商向業(yè)主提出了A、B、C三個(gè)級(jí)別不同價(jià)格的裝修套餐。 其中,99平米A、B戶型的裝修套餐售價(jià)為40萬(wàn)至50萬(wàn)元,147平米戶型的裝修套餐售價(jià)為70萬(wàn)元。 小區(qū)近一半業(yè)主購(gòu)買過(guò)此類裝修套餐。
“整個(gè)小區(qū)大面積使用劣質(zhì)油漆,外墻使用的EPS泡沫存在多處破損、凹痕、滲水等情況。” 陶敏表示,在預(yù)覽房屋時(shí),不少業(yè)主發(fā)現(xiàn)室內(nèi)裝修存在不少問(wèn)題,而且裝修套餐的質(zhì)量與售價(jià)不符。 比如,存在下水管嚴(yán)重錯(cuò)位、墻壁翹曲、窗條脫落、電線裸露在墻外等諸多問(wèn)題。
業(yè)主預(yù)覽室實(shí)拍。 (照片由受訪者提供)
一些業(yè)主邀請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)對(duì)蘇和旺裝修套餐進(jìn)行專業(yè)檢測(cè)。 檢測(cè)結(jié)果表明,該裝修包材料成本低、施工工藝差,達(dá)不到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。
對(duì)于預(yù)看房,上海師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任崔光燦表示,預(yù)看房是一項(xiàng)有效保障購(gòu)房者權(quán)益、幫助購(gòu)房者提前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的制度。不符合合同約定和施工質(zhì)量問(wèn)題的。 近年來(lái),隨著精裝修項(xiàng)目的增多,也出現(xiàn)了購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)預(yù)覽房存在明顯問(wèn)題的項(xiàng)目。 這也反映出,精裝修房缺乏明確的標(biāo)準(zhǔn),很容易引發(fā)矛盾。
對(duì)于質(zhì)量問(wèn)題明顯的項(xiàng)目,崔光燦建議政府管理部門及時(shí)跟進(jìn),組建由購(gòu)房者、管理部門和開(kāi)發(fā)商代表組成的整改跟蹤小組,推動(dòng)后續(xù)建設(shè)工作。 如果標(biāo)準(zhǔn)不明確、購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商理解不一致,建議通過(guò)溝通協(xié)調(diào)解決。
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